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?鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目最全實(shí)施流程(收藏篇)

發(fā)布時(shí)間:2022-06-28 16:24:59

鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目最全實(shí)施流程(收藏篇)

值不值得開發(fā)?

一、清查開發(fā)條件

鄉(xiāng)村現(xiàn)有土地、房屋、產(chǎn)業(yè)、自然人文等資源,和所在區(qū)位、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等內(nèi)外部基本條件,決定了項(xiàng)目地開發(fā)的核心導(dǎo)向。

鄉(xiāng)村項(xiàng)目開發(fā)條件6大清查方向

[1]經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)

i 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ):現(xiàn)有核心產(chǎn)業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

→是否具有產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化、延伸勢能及產(chǎn)業(yè)融合基礎(chǔ)

ii 生產(chǎn)要素:商品、勞務(wù)、資本、信息、人才等資源狀況

→是否具備推動(dòng)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)升級(jí)的發(fā)展活力

iii 泛參與者:村民、鄉(xiāng)賢、村集體、合作社、開發(fā)商、地方及上級(jí)政府等參與主體發(fā)展訴求

→是否能夠充分調(diào)動(dòng)各參與者能動(dòng)性

 [2]土地資源基礎(chǔ) 


i 總體面積:項(xiàng)目地塊總面積決定了項(xiàng)目體量

→是否具備合適的發(fā)展規(guī)模

ii 建設(shè)用地:商業(yè)及餐飲、旅館等商業(yè)設(shè)施用地,娛樂、康體等設(shè)施娛樂康體設(shè)施用地,度假村用地等旅游用地及其他相關(guān)建設(shè)用地

→是否能夠保障投資大平衡

iii 農(nóng)業(yè)用地:耕地、園地、林地、牧草地及其他農(nóng)用地

→是否具有優(yōu)渥的土地資源,核心產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)是否能夠向規(guī)?;F(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)融合化提質(zhì)升級(jí)

iv 其他可做休閑農(nóng)業(yè)用地的土地:如農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地、四荒地等

→是否能夠最大化利用項(xiàng)目地資源實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展

(注:以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂,以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地,必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理,而非按農(nóng)用地管理。)

 [3]區(qū)位交通基礎(chǔ) 

i 大區(qū)位:地理區(qū)位、所處經(jīng)濟(jì)圈、比鄰的客源市場等基本狀況

→是否具有優(yōu)勢距離、資源、市場基礎(chǔ)

ii 大交通:鐵路、公路、民航等交通資源

→是否具備商貿(mào)物流條件及旅游可進(jìn)入性

iii 小交通:村鎮(zhèn)內(nèi)部路網(wǎng)、道路硬化情況等

→是否具備優(yōu)良發(fā)展基本,是否需要升級(jí)

 [4]泛旅游業(yè)資源 

i 自然資源:地質(zhì)、地貌、水文、動(dòng)植物、生態(tài)等資源

→是否具有良好生態(tài)基礎(chǔ)及資源特色

ii 文化資源:遺址、遺跡、文物等歷史文化遺產(chǎn)類景觀,建筑、橋梁、公園、人造景觀、博物館等近現(xiàn)代人文吸引物,民俗、節(jié)慶、手工藝等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)等資源,歷史故事、傳說等文化脈絡(luò)

→是否具備地域性、獨(dú)特性、傳承性等可挖掘、演繹的價(jià)值

iii 建筑風(fēng)貌:建筑形態(tài)、風(fēng)格、材料、色彩、高度、密度及項(xiàng)目地村落原有空間肌理的適配度等特點(diǎn)

→是否是風(fēng)貌突出、特色鮮明的傳統(tǒng)風(fēng)格,是否具有一定的完整性,是否具有改造價(jià)值

iv 接待設(shè)施:停車場、酒店、飯店、公共廁所、醫(yī)療救護(hù)設(shè)施等基礎(chǔ)旅游接待設(shè)施

→是否充沛、衛(wèi)生、安全,是否滿足一定程度的接待檔次

 [5]農(nóng)業(yè)影響因素 

i 自然條件:氣候、水源、地形、土壤、熱量、光照、溫差等自然條件

→ 是否滿足當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有農(nóng)業(yè)發(fā)展,是否需要調(diào)整,是否有新增領(lǐng)域可能

ii 社會(huì)經(jīng)濟(jì):市場需求、交通、國家政策、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)、工業(yè)基礎(chǔ)、勞動(dòng)力、地價(jià)水平

→ 是否有利于地方農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí) 

 [6]鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施 

i 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施:現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)基地、農(nóng)田水利建設(shè)、用材林生產(chǎn)基礎(chǔ)和防護(hù)林建設(shè)、農(nóng)業(yè)教育、科研、技術(shù)推廣和氣象基礎(chǔ)設(shè)施等

→是否充足完備,是否能夠推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化,是否需要加大投入

 ii 農(nóng)村生活基礎(chǔ)設(shè)施:飲水安全、農(nóng)村沼氣、農(nóng)村道路、農(nóng)村電力等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

→是否能夠滿足居民生活基本需要,是否需要加大投入

iii 社會(huì)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施:農(nóng)村教育、文化、衛(wèi)生、醫(yī)療、體育等設(shè)施

→是否建設(shè)齊備,是否品質(zhì)過硬,是否滿足改善農(nóng)民生活條件的要求,是否有利于促進(jìn)農(nóng)村生活軟環(huán)境的發(fā)展,是否需要加大投入

二、評(píng)估開發(fā)價(jià)值

根據(jù)上述一、清查開發(fā)條件中的

1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ);

2)土地資源基礎(chǔ);

3)區(qū)位交通基礎(chǔ);

4)泛旅游業(yè)資源;

5)農(nóng)業(yè)影響因素;

6)鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施等六大項(xiàng)基礎(chǔ)條件的清查,我們能對鄉(xiāng)村項(xiàng)目建設(shè)所需的核心條件作出基本的細(xì)化判斷,而鄉(xiāng)村項(xiàng)目是否具備開發(fā)價(jià)值,也應(yīng)根據(jù)上述的資源及條件清查,做出綜合性的判斷。

總體而言,可以根據(jù)如下4大基礎(chǔ)判斷標(biāo)準(zhǔn),來衡量項(xiàng)目地是否更具發(fā)展優(yōu)勢。


鄉(xiāng)村項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值4大判斷標(biāo)準(zhǔn)

a)是否具備特色產(chǎn)業(yè)及發(fā)展優(yōu)勢 

鄉(xiāng)村項(xiàng)目打造的成功關(guān)鍵在于能夠創(chuàng)造長足、健康的經(jīng)濟(jì)效益,因而具備一定特色產(chǎn)業(yè)的村鎮(zhèn),或具備優(yōu)良的資源、管理、環(huán)境、人才、文化、技術(shù)等方面的優(yōu)勢的村鎮(zhèn),更加具備發(fā)力基礎(chǔ),能夠相對容易地通過產(chǎn)業(yè)鏈整合、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí),形成具有本地區(qū)特色及核心市場競爭力的產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)集群。

 b)是否具備閑置土地及房屋資源 

通常來看,“空心村"或新村搬遷之后的廢棄舊村往往具備更便捷的開發(fā)條件,因?yàn)殚e置的農(nóng)宅、土地等資源更容易進(jìn)行資產(chǎn)流轉(zhuǎn),這將大大減少項(xiàng)目前期的工作難度。而未來鄉(xiāng)村項(xiàng)目的成功打造,將既有利于避免閑置資源的浪費(fèi),又能使得偏僻、廢置、無人居住的村落煥發(fā)新生。

 c)是否具備有利的區(qū)位交通條件 

不論是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)?;?、結(jié)構(gòu)化升級(jí)調(diào)整,還是農(nóng)旅融合,都需要項(xiàng)目地具有優(yōu)良的區(qū)位和交通條件,好的區(qū)位和交通代表了好的市場對接性和通達(dá)性,不僅有利于農(nóng)副產(chǎn)品的貿(mào)易與流通,還有利于旅游市場的開拓與穩(wěn)定發(fā)展。

 d)是否具備優(yōu)良生態(tài)及村落風(fēng)貌 

鄉(xiāng)村項(xiàng)目打造需要“三生空間優(yōu)美”,三生即生產(chǎn)、生活、生態(tài)。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、鄉(xiāng)土風(fēng)味濃郁、建筑風(fēng)貌獨(dú)特的村落,具備天然的、原生態(tài)的、保存良好的鄉(xiāng)土氣息、村落格局和建筑風(fēng)格,能夠稱為項(xiàng)目“三生空間"打造的重要載體。


適合怎樣開發(fā)?

 [1] 設(shè)定發(fā)展目標(biāo) 

a)定位邏輯:


b) 目標(biāo)解析:

根據(jù)資源、開發(fā)綜合條件、開發(fā)價(jià)值判斷設(shè)計(jì)合理的總體戰(zhàn)略定位,將特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展、旅游業(yè)融合發(fā)展、生態(tài)可持續(xù)發(fā)展、鄉(xiāng)村社會(huì)生活提質(zhì)升級(jí)、鄉(xiāng)村文化傳承與自信樹立作為進(jìn)行通盤考量,理性確定最大的而又最科學(xué)的發(fā)展野心。

 [2] 選擇開發(fā)方向 

鄉(xiāng)村項(xiàng)目6大開發(fā)備選方向

產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)式 

a)適用村鎮(zhèn):以分布在東部沿海等經(jīng)濟(jì)相對興旺地區(qū)、具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的鄉(xiāng)村為主,此類鄉(xiāng)村具有較好的特色產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),且產(chǎn)業(yè)化程度較高。

b)規(guī)劃要點(diǎn):根據(jù)每一個(gè)鄉(xiāng)村的縣體特征,以優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為依托,完善相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈,強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢,加速產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)。同時(shí),若區(qū)域確有打造旅游吸引力的基礎(chǔ),也可以選擇導(dǎo)入旅游業(yè),發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。

c)可做項(xiàng)目∶三產(chǎn)融合產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)產(chǎn)品加工示范基地及其它產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項(xiàng)目,即包括經(jīng)濟(jì)林及設(shè)施農(nóng)業(yè)種植、畜牧水產(chǎn)養(yǎng)殖等種植養(yǎng)殖基地項(xiàng)目,儲(chǔ)藏保鮮、產(chǎn)地批發(fā)市場等流通設(shè)施項(xiàng)目。

生態(tài)農(nóng)業(yè)式 

a)適用村鎮(zhèn):主要針對自然條件良好的、有傳統(tǒng)田園鄉(xiāng)村風(fēng)貌和地方特色的、有豐富的水資源和森林資源等自然及人文資源優(yōu)勢顯著村鎮(zhèn)。

b)規(guī)劃要點(diǎn):把生態(tài)資源優(yōu)勢變?yōu)榻?jīng)濟(jì)優(yōu)勢,構(gòu)建旅游引導(dǎo)的農(nóng)業(yè)生態(tài)示范區(qū),同時(shí)發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游放大經(jīng)濟(jì)效能。

c)可做項(xiàng)目:生態(tài)農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光項(xiàng)目等。

 高效農(nóng)業(yè)式 

a)適用村鎮(zhèn):適合分布在我國以發(fā)展農(nóng)業(yè)作物生產(chǎn)為主、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施完善、農(nóng)業(yè)機(jī)械化程度高、農(nóng)產(chǎn)品商品化程度的農(nóng)業(yè)主產(chǎn)區(qū)的村鎮(zhèn)。

b)規(guī)劃要點(diǎn):打造“零廢棄”型生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)示范園,提高農(nóng)業(yè)規(guī)?;\(yùn)營程度,增加土地產(chǎn)出率。

c)可做項(xiàng)目:農(nóng)業(yè)質(zhì)量品牌提升工程、智慧農(nóng)業(yè)示范區(qū)、農(nóng)業(yè)開放合作示范工程等。

 休閑農(nóng)牧式 

a)適用村鎮(zhèn):分布在沿海和淡水水網(wǎng)漁區(qū)、牧區(qū)及半牧區(qū)及農(nóng)林牧資源興旺地區(qū),以農(nóng)林牧漁為主要傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的村鎮(zhèn)。

b)規(guī)劃要點(diǎn):根據(jù)養(yǎng)殖要求,因地制宜地規(guī)劃科學(xué)飼養(yǎng)的現(xiàn)代化牧區(qū)、漁區(qū)等養(yǎng)殖基地,有條件地區(qū),可以以核心特色產(chǎn)業(yè)及區(qū)域風(fēng)貌為基礎(chǔ),發(fā)展旅游度假產(chǎn)業(yè),規(guī)劃適宜接待的主題度假區(qū)。

c)可做項(xiàng)目:休閑農(nóng)業(yè)綜合體,現(xiàn)代牧場/養(yǎng)殖基地,農(nóng)牧循環(huán)示范項(xiàng)目,綜合性海洋/農(nóng)牧文化休閑度假區(qū)等。

 城郊鄉(xiāng)村式 

a)適用村鎮(zhèn):在一、二線城市周邊的經(jīng)濟(jì)條件相對較好、公共基礎(chǔ)設(shè)施相對完善的村鎮(zhèn)。

 b)規(guī)劃要點(diǎn):加大城鄉(xiāng)融合發(fā)展力度,規(guī)劃以優(yōu)質(zhì)鄉(xiāng)村優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和鄉(xiāng)村旅游度假為核心依托的新型城鎮(zhèn)化,打造城郊新田園鄉(xiāng)村社區(qū)示范項(xiàng)目。

c)可做項(xiàng)目:觀光農(nóng)莊、新農(nóng)業(yè)科技開發(fā)示范園項(xiàng)目、田園風(fēng)情度假區(qū)等。

 文化旅游式 

a) 適用村鎮(zhèn):在旅游資源豐富,交通便捷,距離城市較近的適宜發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的相關(guān)村鎮(zhèn),及具有古村落、古建筑、古民居以及傳統(tǒng)文化等特色人文資源的村鎮(zhèn)。

b) 規(guī)劃要點(diǎn):基于區(qū)域資源條件及文化特色,以村落、郊野、田園等環(huán)境為依托,規(guī)劃提升住宿、餐飲、休閑娛樂設(shè)施,并結(jié)合良好民風(fēng)民俗文化以及非物質(zhì)文化特色,打造鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)。

c)可做項(xiàng)目:田園綜合體、鄉(xiāng)村度假村、休閑農(nóng)莊、古村古鎮(zhèn)、傳統(tǒng)村落保護(hù)等項(xiàng)目。


應(yīng)當(dāng)如何操盤?

01確定開發(fā)主體

 1) 村集體統(tǒng)一整合開發(fā) 

開發(fā)邏輯:村集體通過成立專業(yè)合作社,以自籌資金的形式,將村里閑置土地及房屋等資產(chǎn)流轉(zhuǎn)過來,進(jìn)行統(tǒng)一的整合開發(fā)。

參考案例:密云古北口北臺(tái)鄉(xiāng)居農(nóng)宅專業(yè)合作社由村里12人發(fā)起成立,成員出資總額52.7萬元,對村里閑置資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)和經(jīng)營管理。


 2) 村集體與專業(yè)旅游公司共同開發(fā) 

開發(fā)邏輯:村集體與專業(yè)的旅游開發(fā)公司合作,引入外來資金,對村里的閑置資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一流轉(zhuǎn)、整合開發(fā)與專業(yè)運(yùn)營。

參考案例:密云山里寒舍,由北京北莊旅游開發(fā)公司和村集體共同成立北莊鎮(zhèn)干峪溝旅游合作社,合作社為合作開發(fā)(股東單位)單位,負(fù)責(zé)資源整合、開發(fā)及提供配套服務(wù)。

02盤活閑置資源

盤活閑置資源包括土地、房屋等等....

閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)是獲取鄉(xiāng)村土地、房屋等資源的主要途徑,是促進(jìn)城鄉(xiāng)要素流動(dòng)的有效手段,也是鄉(xiāng)村項(xiàng)目開發(fā)必須考慮的首要問題。

農(nóng)村閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn),有利于美麗鄉(xiāng)村建設(shè),有利于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,有利于幫助農(nóng)民增收。鄉(xiāng)村閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)能夠喚醒沉睡的閑置資產(chǎn),發(fā)揮資產(chǎn)價(jià)值,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)一定收益。

 1)  資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的本質(zhì) 

資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的本質(zhì)是農(nóng)民資產(chǎn)的使用權(quán)出租。當(dāng)代鄉(xiāng)村體系中,許多農(nóng)民由于出外務(wù)工等原因離開本鄉(xiāng)、本鎮(zhèn),造成擁有的土地、房屋等資產(chǎn)閑置浪費(fèi),土地、房屋等資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)得不到有效體現(xiàn)。

閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn),就是在資產(chǎn)所有權(quán)不變的情況下,通過出租其使用權(quán)來實(shí)現(xiàn)閑置資產(chǎn)的價(jià)值。即資產(chǎn)的所有權(quán)的權(quán)屬不變,依然歸農(nóng)民所有,而流轉(zhuǎn)只是將其資產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行出租、出讓,農(nóng)民作為資產(chǎn)的所有者,可以租金、分紅等方式獲取收益。

 2) 資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵 

資產(chǎn)能否順暢流轉(zhuǎn)很大程度上取決于承租方的務(wù)農(nóng)效益,因而,只有在充分尊重農(nóng)民意愿的條件下,保障長足的經(jīng)營效益,才能確保項(xiàng)目有能力兌現(xiàn)其對農(nóng)民租金承諾及分紅利益,才能夠讓農(nóng)民自愿參與到資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)中來。

 3) 資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的形式 

[ a | 出租 ]

出租是在一定期限內(nèi),農(nóng)戶與承租方之間的資產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)移,即農(nóng)戶作為出租方,自愿將全部或部分資產(chǎn)的一定期限內(nèi)的使用權(quán)出租給承租方,承租方支付農(nóng)戶固定的收益。承包期限一般由雙方協(xié)商確定,最長不超過承包合同的剩余期限。

流轉(zhuǎn)步驟一般為村集體統(tǒng)一收購(收回)閑置資產(chǎn);農(nóng)戶在獲得一次性補(bǔ)償后,自愿放棄土地、房屋等的使用權(quán);承租人和村集體協(xié)商租賃價(jià)格、租期(一般是20年),并簽訂房屋租賃合同。

[ b | 入股 ]

農(nóng)戶將全部或部分資產(chǎn)的使用權(quán)作價(jià)為股份,與投資者的投資共同組成一個(gè)公司或經(jīng)濟(jì)實(shí)體,參與股份制或股份合作制經(jīng)營,分紅以入股的資產(chǎn)使用權(quán)為依據(jù),按經(jīng)營效益的高低確定股紅數(shù)額。

[ c |轉(zhuǎn)包 ]

土地承包方將全部或部分承包地的使用權(quán)包給第三方,轉(zhuǎn)包期限由雙方協(xié)商確定,但不得超過土地承包合同的剩余期限,且轉(zhuǎn)包方與發(fā)包方的原承包關(guān)系不變。

[ d | 出讓 ]

取得一定量的土地補(bǔ)償后放棄土地承包經(jīng)營權(quán)剩余期限的形式。這種多是因公路、橋梁、公共設(shè)施、城鎮(zhèn)建設(shè)、工商業(yè)發(fā)展等建設(shè)用地的需要,被政府征用土地的部分。這部分被征用了土地的農(nóng)民,在按有關(guān)規(guī)定獲得資金補(bǔ)償后,就將土地使用權(quán)交給發(fā)包方或當(dāng)?shù)卣?,從而再轉(zhuǎn)交給建設(shè)方,承包方對這部分土地的使用權(quán)即行終止。

03系統(tǒng)規(guī)劃開發(fā)

1) 5大基本開發(fā)原則

 a)特色鮮明:保持地域、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、風(fēng)貌特色 

i 保持鮮明的地域特色。針對山水資源豐富的地區(qū),應(yīng)體現(xiàn)“山谷”、“水鄉(xiāng)”“鄉(xiāng)野”特色。針對文化資源豐富的地區(qū),應(yīng)體現(xiàn)特色“鄉(xiāng)味”、“民俗”等地域特色。

規(guī)劃要點(diǎn):多用地方材料、符號(hào),體現(xiàn)地域特色,注重整體格局和風(fēng)貌的打造,格局自然,風(fēng)貌整體和諧統(tǒng)一,體現(xiàn)特色。

ii 保持鮮明的產(chǎn)業(yè)特色。鄉(xiāng)村土地肥沃,農(nóng)、林、漁等傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)資源豐富、具備一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),應(yīng)當(dāng)把所在地的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢糅合進(jìn)去,著力培育支柱產(chǎn)業(yè),或“農(nóng)”,或“林”,或 “漁”,形成自身的特色產(chǎn)業(yè)。

規(guī)劃要點(diǎn):產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與地域規(guī)劃結(jié)合。

iii 保持鮮明的生態(tài)特色。鄉(xiāng)村項(xiàng)目的打造,必須符合“現(xiàn)代化生態(tài)農(nóng)村”的建設(shè)目標(biāo),必須保證在鄉(xiāng)村自然區(qū)的生態(tài)涵養(yǎng),注重生態(tài)農(nóng)業(yè)基地的開發(fā)及綠色產(chǎn)業(yè)體系、鄉(xiāng)村生活體系的打造等方面,都能使鄉(xiāng)村保持鮮明生態(tài)特色。

規(guī)劃要點(diǎn):景觀多用自然,注重小品等景觀打造。如在環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、資源的利用和保護(hù)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)等都要注入“生態(tài)”理念。

 b) 文脈鮮活:保持鄉(xiāng)土文化的原生性、鮮活性 

i 提煉元素:所謂“原生性”和“鮮活性”,是指用獨(dú)特的自然風(fēng)貌、生活習(xí)俗和人的生產(chǎn)勞動(dòng)等社會(huì)性生態(tài)元素,詮釋項(xiàng)目的文化傳統(tǒng)??晒┩诰虻泥l(xiāng)土文化十分豐富,如紡線、織布、蒸糕、做圓子等生活文化,土布服飾展示、傳統(tǒng)婚慶儀式等民俗文化,推鐵環(huán)、踩高蹺等游戲文化,等等。

 ii 文化傳承:對歷史文化豐厚的項(xiàng)目地,應(yīng)注重保護(hù)歷史、傳統(tǒng)文化,做好傳承、挖掘文化要充分,形成鄉(xiāng)村的文化認(rèn)同。

iii 品質(zhì)提升:合理開發(fā)利用文化資源,系統(tǒng)打造,形成文化品牌,增強(qiáng)競爭軟實(shí)力。

iv 重塑精神:對于文化資源匱乏或是新建的項(xiàng)目,應(yīng)注重文化培育和打造,在現(xiàn)有建設(shè)的基礎(chǔ)上發(fā)展,逐步形成自身文化特色。


 c) 三產(chǎn)融合:統(tǒng)籌區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃保障發(fā)展動(dòng)力 

i 一二三業(yè)融合:把農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、林業(yè)、商貿(mào)業(yè),以及飲食等各類服務(wù)業(yè)的發(fā)展結(jié)合起來全面規(guī)劃,選擇適合項(xiàng)目發(fā)展方向的產(chǎn)業(yè)做強(qiáng)做大,逐步發(fā)育成為鄉(xiāng)村發(fā)展的有力支撐。

ii 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級(jí):在現(xiàn)有基礎(chǔ)上發(fā)展產(chǎn)業(yè),不要憑空創(chuàng)造和引進(jìn)新的產(chǎn)業(yè)。

iii 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu):發(fā)揮人氣與資源集聚優(yōu)勢,拉動(dòng)、促進(jìn)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展,完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),升級(jí)產(chǎn)業(yè)體系;延長產(chǎn)業(yè)鏈,構(gòu)建合理的產(chǎn)業(yè)集群,打造競爭優(yōu)勢,擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)影響力,提升產(chǎn)業(yè)競爭力。

 d) 宜居宜游:留住生產(chǎn)力,擴(kuò)大消費(fèi)吸引力 

i 挖掘旅游題材:鄉(xiāng)村項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),旅游不是核心目的,但擁有一定的旅游功能作支撐,鄉(xiāng)村發(fā)展將會(huì)更有生命力。可將山水風(fēng)光、地形地貌、風(fēng)俗風(fēng)味、古村古居、人文歷史等作為旅游題材。

ii 打造共享配套:鄉(xiāng)村項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)除了滿足基礎(chǔ)生產(chǎn)、生活需求以外,還應(yīng)做好三個(gè)服務(wù):

1.注重服務(wù)社會(huì)事業(yè)。設(shè)施建設(shè)要與鎮(zhèn)區(qū)結(jié)合,共建共享,建設(shè)完善的服務(wù)體系,推動(dòng)鄉(xiāng)村整體經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。

2.注重服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。建立完善與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的服務(wù)體系,提升綜合承載能力,成為整合資源、集聚創(chuàng)新、特色產(chǎn)業(yè)的“新載體”。

3.注重服務(wù)周邊村民。統(tǒng)籌布局、互聯(lián)互通,完善補(bǔ)足城鄉(xiāng)服務(wù)設(shè)施體系,促進(jìn)服務(wù)設(shè)施向周邊農(nóng)村延伸。

iii 留足發(fā)展空間:對接區(qū)域市場需求,尤其大城市周邊,旅游產(chǎn)品策劃考慮外溢的功能需求。

總之,從道路、交通、環(huán)境、建筑風(fēng)貌,到功能布局、各類設(shè)施,從休閑、娛樂,到餐飲、商貿(mào),在充分滿足居民物質(zhì)和精神生活需求外,一切要從打造鄉(xiāng)村生態(tài)旅游項(xiàng)目的思路出發(fā),精心打造,務(wù)顯“特色”,使生態(tài)旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè),成為鄉(xiāng)村賴以發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一,為鄉(xiāng)村發(fā)展提供源源不斷的經(jīng)濟(jì)收入。

 e)活力構(gòu)筑:聚集人氣,防止空村鬼鎮(zhèn)出現(xiàn) 

i 打造活力型街區(qū):要結(jié)合棚戶區(qū)改造等,打造一些有活力的早餐、夜宵、娛樂街區(qū)等受大眾歡迎的有活力的街區(qū)。

ii 提升冬季的活力:北方地區(qū)項(xiàng)目選擇考慮彌補(bǔ)氣候條件等因素,積極發(fā)展全季節(jié)旅游,增加冬季項(xiàng)目。

iii 注重夜經(jīng)濟(jì)打造:增加夜晚的商業(yè)和文化活力,打造具有魅力的夜色景觀,增加鄉(xiāng)村夜生活、夜消費(fèi)活力。

2) 8大功能分區(qū)設(shè)計(jì)

 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū) 定位:田園農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的核心空間,是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的主要功能分區(qū),是為綜合體發(fā)展和運(yùn)行提供產(chǎn)業(yè)支撐和發(fā)展動(dòng)力的核心區(qū)域。
規(guī)劃:選在田間水利設(shè)施完善,田地平整肥沃、水利設(shè)施配套、田間道路暢通的區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃建設(shè),同時(shí)應(yīng)結(jié)合我國特色農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域布局規(guī)劃,遴選合適的種養(yǎng)品種,并且應(yīng)當(dāng)最大化的尊重場地肌理,還應(yīng)當(dāng)盡量滿足機(jī)械化種植的需求,充分考慮機(jī)耕道的要求與四季產(chǎn)業(yè)的耕作規(guī)劃。
產(chǎn)品舉例:農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)除了常規(guī)農(nóng)作物種植、禽畜飼養(yǎng)等保障農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性基地、園區(qū)的建設(shè)外,還可以依托基地或園區(qū)特色開展生態(tài)農(nóng)業(yè)示范、農(nóng)業(yè)科普教育示范、農(nóng)業(yè)科技示范、市民/團(tuán)體認(rèn)種田等項(xiàng)目。

農(nóng)業(yè)景觀區(qū) 定位:以田園景觀、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品為基礎(chǔ)的主題觀光區(qū)域。
規(guī)劃:以當(dāng)?shù)刭Y源環(huán)境為基礎(chǔ),規(guī)劃開發(fā)以特色園圃、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施、農(nóng)產(chǎn)品展示、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)景觀小品為特色景觀要素的景觀觀光區(qū),核心景觀片區(qū)的規(guī)劃布局要突出的景觀主題,規(guī)劃主題性景觀及特殊的游覽方式(線路、節(jié)點(diǎn))。
產(chǎn)品舉例:觀賞型農(nóng)田、名優(yōu)瓜果園,觀賞苗木、花卉展示、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)景觀小品展示、濕地風(fēng)光,山水風(fēng)光等景觀區(qū)。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 定位:農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化延伸區(qū)域,以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的方式發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè),實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和規(guī)?;?jīng)營。
規(guī)劃:現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)通常根據(jù)項(xiàng)目方資本、技術(shù)、資源等基本條件,選擇性規(guī)劃發(fā)展循環(huán)農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、無土農(nóng)業(yè)、外向型農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)等新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園,一般規(guī)模較大。
產(chǎn)品舉例:現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)可包括現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)園等,主要從事種養(yǎng)殖生產(chǎn),及農(nóng)產(chǎn)品加工、推介、銷售,農(nóng)產(chǎn)品研發(fā)等,形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈;也可包含部分農(nóng)業(yè)科普教育及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光的內(nèi)容,但應(yīng)主要以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為核心。

 生活居住區(qū) 定位:城鎮(zhèn)化主要功能部分核心承載片區(qū),農(nóng)民、工人、旅行者等人口相對集中的居住生活區(qū)域。
規(guī)劃:規(guī)劃適宜當(dāng)?shù)剞r(nóng)民社區(qū)化居住生活、產(chǎn)業(yè)工人聚集居住生活、外來休閑旅游居住生活等3類人口相對集中的居住生活區(qū)域,打造新型鄉(xiāng)村人口聚集區(qū),保證鄉(xiāng)村居民生活品質(zhì),吸引人口回流,促進(jìn)鄉(xiāng)村發(fā)展活力。
產(chǎn)品舉例:根據(jù)實(shí)際及長期發(fā)展需求、建筑用地塊特點(diǎn),選擇開發(fā)居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)等不同體量的片區(qū)。

 農(nóng)業(yè)科普教育及農(nóng)事體驗(yàn)區(qū) 定位:承載農(nóng)業(yè)文化內(nèi)涵與教育功能重要區(qū)域。
規(guī)劃:利用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地及相關(guān)設(shè)施、空間等規(guī)劃打造及農(nóng)業(yè)科普教育與休閑務(wù)農(nóng)體驗(yàn)為一體的活動(dòng)區(qū)域,讓游客深度了解鄉(xiāng)村務(wù)農(nóng)文化的核心內(nèi)涵。
產(chǎn)品舉例:規(guī)劃專門片區(qū),打造現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博物館、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)、傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)體驗(yàn)區(qū)、動(dòng)植物園、環(huán)境自然教育公園、市民農(nóng)場、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)展示區(qū)、農(nóng)牧體驗(yàn)園等。

 鄉(xiāng)村休閑度假區(qū) 定位:創(chuàng)意農(nóng)業(yè)休閑片區(qū)是游人能夠深入體驗(yàn)農(nóng)業(yè)創(chuàng)意的特色生活空間。
規(guī)劃:主要利用鄉(xiāng)村的山地、森林、溪流、水庫、湖泊、濕地、居民點(diǎn)及鄉(xiāng)村文化等,開展各種各樣的戶外活動(dòng)及娛樂活動(dòng)。
產(chǎn)品舉例:鄉(xiāng)村自然游憩公園及戶外運(yùn)動(dòng)公園:配置登山、徒步、山地自行車、漂流、野營、垂釣、劃船、園藝、拓展、CS及各種文化娛樂活動(dòng)等產(chǎn)品;鄉(xiāng)村度假村:配置鄉(xiāng)村文化民宿、鄉(xiāng)村酒店、小木屋、別墅、農(nóng)業(yè)莊園等,滿足人們回歸自然,歸隱田園的需求。

 產(chǎn)城一體服務(wù)配套區(qū) 定位:為農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè),生產(chǎn)、生活提供服務(wù)和保障的核心區(qū)域。
規(guī)劃:規(guī)劃建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施。一方面服務(wù)于居住區(qū)內(nèi)的居民、村民對醫(yī)療、教育、衛(wèi)生、生產(chǎn)生活、休閑等基本生活需求,另一方面服務(wù)于農(nóng)業(yè)、加工業(yè)、旅游休閑、商貿(mào)物流、鄉(xiāng)村金融等產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。
產(chǎn)品舉例:交通、給排水、電力、電信、燃?xì)?、人防、綜合防災(zāi)等基礎(chǔ)設(shè)施;教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、社會(huì)福利與保障、郵政電信、鄉(xiāng)村金融等公共服務(wù)設(shè)施。

 衍生產(chǎn)業(yè)區(qū) 定位:鄉(xiāng)村新型產(chǎn)業(yè)、高級(jí)發(fā)展模式試點(diǎn)區(qū)。
規(guī)劃:在關(guān)注農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)、關(guān)注農(nóng)民利益的基礎(chǔ)上,發(fā)展衍生特色產(chǎn)業(yè),延伸產(chǎn)業(yè)鏈,打造多元產(chǎn)業(yè)融合。
產(chǎn)品舉例:健康產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)農(nóng)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、影視產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、科教產(chǎn)業(yè)、生態(tài)產(chǎn)業(yè)等。

04專業(yè)運(yùn)營管理

1)  確定運(yùn)營主體

 a) 專業(yè)運(yùn)營管理公司 在對閑置資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一整理和開發(fā)的基礎(chǔ)上,可以引進(jìn)專業(yè)的酒店運(yùn)營管理公司進(jìn)行運(yùn)營管理。這類公司對酒店有著專業(yè)的運(yùn)營管理理念,可以有效、專業(yè)的管理鄉(xiāng)村酒店,以獲取相應(yīng)的收益。

 b) 村集體統(tǒng)一運(yùn)營管理 村集體可以通過合作社的形式,對鄉(xiāng)村項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理。由合作社統(tǒng)一進(jìn)行結(jié)算,在利益分配上以逐年遞增的形式,為入社的閑置農(nóng)宅合作社農(nóng)戶分配紅利和租金,從而防止惡性競爭。

2) 緊抓運(yùn)營要點(diǎn)

3)  a) 推動(dòng)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 經(jīng)濟(jì)是鄉(xiāng)村振興的命脈,產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心抓手,具體運(yùn)營過程中要注意夯實(shí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),做好資源、人才、土地、技術(shù)、資金、信息等必要生產(chǎn)要素的配置,推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈延伸,推動(dòng)農(nóng)旅融合,有條件的地區(qū)深入推進(jìn)一、二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融合布局,打好產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型攻堅(jiān)戰(zhàn)。

 b)塑造鄉(xiāng)村旅游品牌 運(yùn)營管理過程中,有意識(shí)地進(jìn)行度假品牌培育和塑造,力求以成功特色的項(xiàng)目開發(fā),打造鄉(xiāng)村旅游度假品牌,以完善的運(yùn)營管理,塑造品牌,并逐漸實(shí)現(xiàn)品牌延伸和品牌輸出,在一定區(qū)域內(nèi)進(jìn)行品牌復(fù)制。

 c)充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民積極性 一方面,讓農(nóng)民充分參與其中。優(yōu)先考慮本地現(xiàn)有居民以及返鄉(xiāng)居民就業(yè),并積極組織農(nóng)民培訓(xùn),調(diào)動(dòng)農(nóng)民的積極性;項(xiàng)目開發(fā)充分利用鄉(xiāng)村現(xiàn)有資源,在力求不改變居民生產(chǎn)生活方式的基礎(chǔ)上,為農(nóng)民帶來收益。
另一方面,讓農(nóng)民真正獲得收益。從農(nóng)民角度出發(fā),制定切實(shí)能夠滿足農(nóng)民利益的相關(guān)政策,進(jìn)而激發(fā)農(nóng)民參與旅游開發(fā)的熱情。
3) 合理利益分配

 a) 企業(yè)——經(jīng)濟(jì)、品牌、戰(zhàn)略投資效益 鄉(xiāng)村項(xiàng)目的成功開發(fā)建設(shè),一方面可以獲得應(yīng)的經(jīng)濟(jì)回報(bào),另一方面,隨著項(xiàng)目的投資、開發(fā)、運(yùn)營管理及營銷推廣的系統(tǒng)化運(yùn)作,會(huì)形成自身的度假品牌,在一定的區(qū)域內(nèi)會(huì)逐漸形成品牌號(hào)召力,形成連鎖運(yùn)營模式,通過模式復(fù)制獲取更大的品牌效益。


 b) 農(nóng)民——租金、分紅、工資等收入 鄉(xiāng)村項(xiàng)目中,農(nóng)民是最直接的受益者。其收入來源主要分為三部分,即租金收入、分紅收入及工資收入

 c)   鄉(xiāng)村——經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、生態(tài)效益 鄉(xiāng)村項(xiàng)目的建設(shè)過程中,會(huì)同時(shí)推進(jìn)鄉(xiāng)村公共交通、供水供電、垃圾和污水處理、通訊信息和勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)等體系的建設(shè),推動(dòng)鄉(xiāng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí),使現(xiàn)代、文明的生活方式與農(nóng)村田園牧歌式的傳統(tǒng)生活方式得到有機(jī)的融合,促進(jìn)鄉(xiāng)村的可持續(xù)發(fā)展。