城市更新項目常見的七種融資模式及案例分享

城市更新實施主體可積極爭取貸款、投資、債券、租賃、證券等各類金融資本，重點爭取開發(fā)性金融機構大額長期資金支持，充分對接商業(yè)金融機構創(chuàng)新服務產品，滿足城市更新資金需求。

通過對城市更新項目常見的融資方式總結，梳理，具體介紹如下：

一、 利用地方財政資金直接投資（中央預算內資金、中央專項資金、地方財政資金、各級獎補資金等）

各級財政安排的城市更新資金是城市更新項目的重要資金來源。以政府部門為主體，利用財政資金直接對外投資，通過市場化公開招標的方式，確定執(zhí)行主體，完成如片區(qū)綜合整治、老舊小區(qū)改造等公益性較強的民生項目，其建設資金的主要來源是政府財政直接出資。

案例1：南京玄武區(qū)香林寺溝片區(qū)環(huán)境綜合整治工程項目

2018年10月，為解決香林寺溝、黑臭河周邊棚戶區(qū)集中連片配套設施不全及交通擁堵等問題，改善環(huán)境面貌，南京市玄武區(qū)正式啟動香林寺溝片區(qū)環(huán)境綜合整治工程。項目包含河道景觀工程、游園綠地工程、建筑立面出新、街巷整治工程等。

項目由玄武區(qū)建設房產和交通局負責實施，涉及征收非營業(yè)用房1300平方米、營業(yè)用房2300平方米。新增綠道200米，新建綠化景觀，道路硬質鋪裝改造2.5千米。項目總投資4.1億元，全部來源于財政資金。截至2021年2月，項目拆遷和立面整治已基本完成。

案例2：河南省鄭州市管城回族區(qū)老舊片區(qū)綜合整治提升項目

2020年11月，鄭州市管城回族區(qū)住房保障服務中心作為項目執(zhí)行主體通過公開招投標確定市場主體完成管城回族區(qū)老舊片區(qū)綜合整治提升項目EPC工程總承包。

該項目總投資約5.48億，建設資金為財政資金。項目工程包括為城東路辦事處轄區(qū)內的17個老舊小區(qū)改造項目，如二里崗、紫荊山南路、航海東路辦事處轄區(qū)（片區(qū)綜合整治）；隴海、東大街、南關辦事處轄區(qū)（片區(qū)綜合整治）；北下街、西大街、城東路辦事處轄區(qū)（片區(qū)綜合整治）。

方式評價：

1.適用對象為資金需求不大的城市更新綜合整治項目、公益性較強的民生項目，具有較強的民生公益屬性。

2.地方政府直接出資模式主要針對公益性項目的建設、維護，需要當地政府具備較好的財力基礎，并將資金納入政府投資預算體系，按照政府投資條例要求進行投資。

二、通過發(fā)行地方政府債券募集

搶抓國家專項債券發(fā)行的政策機遇，以政府為實施主體，通過地方政府配套部分資金+發(fā)行專項債形式進行投資。城市更新專項債券主要收入來源包括商業(yè)租賃、停車位出租、物管等經營性收入以及土地出讓收入等。

案例3：武昌古城老舊小區(qū)改造項目使用城市更新專項債

武昌古城老舊小區(qū)改造項目資金籌措總額 156.94 億元，自籌資金投入 92.94 億元，剩余 64 億元通過發(fā)行武漢市武昌區(qū)古城老舊小區(qū)改造建設項目專項債籌集。漢口歷史風貌區(qū)舊城改造項目資金籌措總額 144.4 億元，其中自籌資金投入 44.4 億元，其中資金 100 億元通過發(fā)行漢口歷史風貌老舊小區(qū)改造及旅游功能提升項目專項債籌集。

案例4：青島市濟南路片區(qū)歷史文化街區(qū)城市更新項目

青島市政府發(fā)行第二十六期政府專項債券，其中涉及濟南路片區(qū)歷史文化街區(qū)城市更新項目。該項目概算總投資11.6091億元，政府專項債券融資8.50億元，占總投資的73.32%。項目收入主要為客房出租收入、商業(yè)出租收入等，債券存續(xù)期內項目總收益17.4554億元，項目可償債收益對債務融資本息覆蓋倍數為1.31倍。當期發(fā)行專項債利率為3.82%，期限為15年。

方式評價：

1.該種方式適用為項目具有一定盈利有能力，能夠覆蓋專項債本息、實現資金自平衡。

2.城市更新專項債?？顚Ｓ?，資金成本低，但專項債總量較少，投資強度受限。

三、 爭取政策性銀行、商業(yè)銀行融資支持

1.加強政策性銀行合作

加強與國開行、農發(fā)行等政策性銀行合作，結合當地實際，在歷史文化保護傳承、老舊小區(qū)改造、園區(qū)提質、產業(yè)發(fā)展等方面開展全面合作，全力爭取政策性銀行的融資支持。

案例5：重慶市與國開行合作推進城市更新

重慶市與當地國開行就城市更新頂層設計、投融資等展開合作，國開行重慶分行深度參與城市更新政策制訂和試點項目論證工作。按照城市中心區(qū)歷史風貌保護要求，向民主村片區(qū)城市更新項目授信承諾人民幣中長期貸款 42.5 億元，綜合采用“留、改、建”方式，統(tǒng)籌實施歷史建筑保留修繕、社區(qū)改造提升、新建產業(yè)載體及配套設施，提升九龍坡區(qū)城市功能，激活都市活力，對重慶市城市更新形成示范效應。

案例6：其他政策性銀行參與城市更新項目案例

2021年11月，國開行山東省分行對濟南古城（明府城片區(qū)）發(fā)放了55.5億的城市更新貸款。

同期，農發(fā)行蒼南縣支行批準了兩筆城鄉(xiāng)一體化貸款，總計金額15.5億元，目前順利實現貸款投放3.4億元，用于支持龍港市沿江板塊城市更新項目一期、二期。

進出口銀行參與城市更新則以轉貸款形式，利用金磚國家新開發(fā)銀行專項貸款支持雄安新區(qū)垃圾綜合處理設施一期工程項目更新改造成新區(qū)內垃圾綜合處理中心。

2.加強商業(yè)銀行的合作

除政策性銀行外，商業(yè)銀行參與城市更新項目也是重要的資金籌集方式之一。商業(yè)銀行以“城市更新專項貸款”的形式支持城市更新項目建設。

案例7：商業(yè)銀行參與城市更新項目案例

2021年1月，建行常州溧陽支行成功投放當地首筆城市更新類貸款6.6億元，以支持溧陽經濟開發(fā)區(qū)老城區(qū)改造和城市更新項目。

2021年9月，農行武漢分行發(fā)放歸元西B片區(qū)城市更新改造27億元項目貸款，并已撥款3.21億元。

2021年11月，工行落地首筆城市更新貸款，用于濟南市中區(qū)上新街片區(qū)城市更新。

評價：

1.政策性銀行低成本融資優(yōu)勢，且在貸款額度和期限具備較好的選擇。

2.銀行資金作為金融機構貸款，只向準公益性或經營性的項目融資，且必須依靠項目本身的現金流償還。

3.要求項目本身應具備穩(wěn)定的經營性現金流或其他可靠的償債資金來源，未來經營收入或借款人其他收入應可覆蓋貸款本息。

四、通過基礎設施REITs及資產證券化

有關城市更新中的三舊一村、燃氣管網以及保障房建設等核心問題與重要內容，可通過基礎設施 REITs 及資產證券化等獲得幫助。保障性住房建設是城市更新的重要內容，可探索基礎設施 REITs 模式作為未來盤活城市更新資金的渠道之一，通過發(fā)行保障性租賃住房 REITs 推動城市更新。

案例8：深圳人才安居集團保障性租賃住房 REITs項目

深圳市人才安居集團項目成為全國首個正式申報的保障性租賃住房 REITs項目。該項目選取了 4 個優(yōu)質項目參與保障性租賃住房 REITs 試點，項目均已取得保障性租賃住房認定書。這 4 個項目位于深圳核心區(qū)域或核心地段，整體出租率達 99%，共涉及保障性租賃住房 1830 套、13.47 萬平方米，資產評估值約為 11.58 億元。主要出租對象是新市民、青年人，租金定價大幅低于同類房源，具有很強的民生和保障屬性。募集資金將繼續(xù)投資于深圳保障性租賃住房建設，預計可新增保障性租賃住房 2000 余套。

案例9：高和首單城市更新類REITs上市項目

2018年，國內首單城市更新類REITs——“高和城市更新權益型房托一號資產支持專項計劃”獲上交所無異議函，首次實現城市更新基金投資人通過證券交易所私募REITs退出的完整閉環(huán)。

評價：

1.基礎設施REITs及資產證券化為政策鼓勵支持和探索的方向。

2.REITs作為房地產證券化的重要手段，為城市更新項目投資人提供了有效的退出路徑。借助REITs，可以把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產。

五、城市更新產業(yè)基金

城市更新項目資金投入量大，且項目運作特性決定了需要政府方的支持。目前由政府支持，國有企業(yè)牽頭，聯合社會資本設立城市更新基金，通過以股權等方式為項目籌集資本金，撬動市場化資金投入，引導資本投資方向，招商引資。

從架構上來說，城市更新基金一般采取母子基金的架構。項目前期的籌措資本可以由政府單獨出資，也可以與社會資本共同出資。之后，由政府引導母基金與金融、投資機構共同設立子基金進行投資。

案例10：澗西區(qū)城市更新產業(yè)基金

洛陽澗西區(qū)為保障項目資金需求，設立的澗西區(qū)城市更新基金。通過前期謀劃，金融部門及國有平臺公司與各類機構對接，研究探索城市更新投融資模式，采取“城市更新基金+金融機構貸款”的新模式，引入企業(yè)和社會資本參與項目投資，推進城市發(fā)展。

案例11：上海城市更新基金

2021年6月，上海落地了目前全國最大的城市更新基金，落地規(guī)模800億，在母基金層面由政府方和社會資本共同出資。目前上海城市基金提供融資總額674.63億，融資總額為總投資金額的80%。

評價：

1.城市更新基金適用對象為政府重點推進項目，資金需求量大，收益回報較為明確項目。

2.目前，城市更新基金的投資人以房地產和建筑施工企業(yè)為主，資金期限較短，對于投資回報及附加要求多。

六、與社會資本合作（TOT、ROT、投資人+EPC、EPC+O等）

通過“轉讓—運營—移交（TOT）、 改建—運營—移交（ROT）、股權投資+EPC”等模式引入社會資本參與城市更新，探索前端征地拆遷和一級開發(fā)、中端土地二級開發(fā)、后端產業(yè)導入及運營管理三級開發(fā)聯動，實現城市更新由“開發(fā)理念”向“經營理念”轉變。在特定單元內新增政府性基金預算、稅收、非稅及其他專項收入實行封閉管理。

案例12：社會資本參與城市更新案例

武漢·人工智能科技園項目，該項目屬于舊工業(yè)園區(qū)“騰龍換鳥”，屬于國務院、財政部、發(fā)改委鼓勵推行 PPP 模式的行業(yè)領域和項目類型。該項目資金籌措總額 20.06 億元，其中自籌資金投入 4.01 億元。其中，項目資本金為總投資的 20%，其余 80%可通過融資方式籌集。項目公司中政府方出資代表出資占股 10%，中標社會資本出資占股 90%。

評價：

1.政策導向的融資方式，撬動市場化資金參與城更項目。

2.可借助社會資本強大的品牌背書和融資能力、城更項目運作能力，取長補短，分工協作，實現資源整合和項目良性運作。

3.基本都會涉及運營，并且通過績效考核與收益進行捆綁。

七、拆分項目包，走資金組合拳歸集資金

按照城市更新項目的具體建設內容，使用資金組合拳，在滿足相關法規(guī)政策的前提下，拆分項目包，不同子項目采取不同的資金籌措方式，例如：地方政府專項債+市場化融資、專項債用作資本金、債貸組合、專項債轉貸、“PPP模式+專項債+市場化融資”等。

案例13：資金組合形式推動城市更新案例

鄂州臨空經濟區(qū)項目，該項目采取資金組合拳的方式，政府方面，爭取中央預算內投資資金 15.94 億元、爭取棚改專項貸款資金 16 億元、爭取地方政府債券 30.3 億元；企業(yè)投資方面，爭取銀行中長期貸款 5 億元、引入社會資金 82 億元。

評價：

我們認為該方式比較符合大部分城市更新項目的實際情況，通過對子項目的分拆和包裝，走不同的融資渠道，化整為零，各個擊破，最終實現項目成功融資。